Qual è l’impatto del settore logistico sul mercato immobiliare italiano? I dati più recenti diffusi da Randstad Research offrono un quadro significativo di questo comparto, evidenziando una forte crescita dopo il 2020, soprattutto nei settori healthcare, alimentare e dell’e-commerce. In Italia, la logistica impiega 1,16 milioni di persone e genera un valore di 92,7 miliardi di euro, pari al 5,41% del Pil.
Negli ultimi tempi, alcuni trend sono emersi con chiarezza, come confermato dalla rete di agenzie Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l’Impresa (128 agenzie affiliate in Italia). Tra questi trend spiccano: la ricerca di soluzioni di nuova costruzione, l’occupazione di location secondarie, lo sviluppo della logistica dell’ultimo miglio, un’espansione verso il centro e sud Italia e una crescente attenzione all’impatto ambientale.
Logistica: sempre più operazioni “build to suit”
Il network del Gruppo Tecnocasa segnala da tempo che le aziende di logistica affrontano una scarsa offerta di immobili adeguati, con caratteristiche spesso incompatibili con le esigenze del settore (come altezza, ampiezza di aree coperte e scoperte, vicinanza a arterie strategiche). Per questo motivo, molte aziende hanno optato per operazioni di “build to suit”, ovvero progetti realizzati su specifiche tecniche richieste dall’utilizzatore finale.
Le operazioni degli sviluppatori, invece, stanno rallentando a causa dell’aumento dei costi di costruzione, e procedono solo con la certezza di poter locare l’immobile. La ricerca di location secondarie è dovuta alla saturazione delle aree più prossime alle arterie principali (come la Brebemi e l’autostrada A4) e allo spostamento verso aree interne più distanti, dove è possibile insediarsi, sempre che i piani urbanistici lo permettano. In questo contesto si inserisce il Pnrr, che punta a investire su infrastrutture, mobilità e logistica sostenibile.
Negli ultimi anni, l’impatto ambientale è diventato un fattore determinante per lo sviluppo logistico. Molti operatori hanno adottato strategie brownfield, preferendo il recupero di aree dismesse piuttosto che nuove costruzioni, nonostante i costi elevati di riconversione degli immobili.
Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, i prezzi dei capannoni usati sono diminuiti del 20,4% negli ultimi dieci anni. Le nuove costruzioni, sempre più orientate al rispetto dei criteri Esg, prevedono la creazione di aree verdi, l’utilizzo di pannelli fotovoltaici, impianti di illuminazione a basso consumo e punti di ricarica per mezzi elettrici. Tuttavia, solo il 15% degli immobili logistici in Italia può essere considerato sostenibile (certificato Leed o Bream), come confermato dall’Osservatorio Osil della Liuc Business School/Università Cattaneo.
Lo sviluppo territoriale vede una maggiore concentrazione di aree logistiche e nuovi interventi nelle regioni del Nord Italia (Piemonte, Lombardia, Veneto, Emilia-Romagna), ma cresce l’interesse anche per le regioni del centro e sud Italia, in particolare Lazio, Campania e Puglia.
