Un’ingente domanda di case in locazione, quantificabile in circa venti milioni di persone a livello europeo (paragonabile alla popolazione della Romania), fatica a trovare risposte adeguate a causa della scarsa offerta, spesso orientata verso gli affitti brevi. L’Italia contribuisce in modo significativo a questa dinamica, con quasi quattro milioni di persone attivamente alla ricerca di un immobile in affitto, rappresentando un quinto della domanda continentale.
Negli ultimi dieci anni, la percentuale di cittadini europei che vivono in affitto è aumentata, passando dal 29,3% nel 2014 al 31% nel 2024, con una crescita di 1,7 punti percentuali. Questi dati emergono dal rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa”, presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. durante il Forum Locazione 2025 a Milano.
«Nonostante gli europei preferiscano l’acquisto della casa» – ha dichiarato in apertura del convegno Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – «nelle grandi città la domanda di alloggi in affitto è elevata a causa della migrazione interna, delle modalità di vita, delle caratteristiche sociali e dei prezzi delle case in vendita. I giovani scelgono la casa in locazione perché sono tendenzialmente più “nomadi”. Nel nostro Paese manca drammaticamente l’offerta di tipo industriale realizzata da grandi operatori e sostenuta dagli investitori. E’ urgente invertire questa tendenza, soprattutto ora che ci sono le condizioni per creare un nuovo grande mercato della offerta locativa, che vada incontro a tutte le tipologie di domanda».
Tra il 2015 e il 2024, i canoni di affitto residenziali in Europa hanno subito un incremento medio di circa il 10,2%, superando i 240 €/mq/anno. Nelle principali capitali europee, il canone medio per un appartamento nell’ultimo trimestre del 2024 ha raggiunto i 1.600 euro mensili, con un aumento medio del 3,2% rispetto allo stesso periodo del 2023. I monolocali hanno registrato un canone medio di 1.200 euro mensili, con una crescita del 2,2%.
Il costo mensile di una stanza singola per studenti è aumentato del 3,3%, superando i 700 euro. In Italia, circa 7,7 milioni di abitazioni sono destinate alla locazione continuativa (residenti, studenti fuori sede, giovani lavoratori e professionisti), a cui si aggiungono circa 770 mila unità per la locazione breve, rappresentando quasi il 24% dello stock abitativo complessivo (circa il 21,5% considerando solo le locazioni tradizionali).
Gli 1,31 milioni di nuovi contratti di locazione nel 2024 hanno generato un volume di canoni annui di oltre 9 miliardi di euro, interessando una superficie residenziale di oltre 110 milioni di metri quadrati. Confrontando l’andamento dei prezzi di vendita e dei canoni di affitto medi negli ultimi dieci anni, emergono significative differenze. In Italia, mentre i prezzi di vendita sono aumentati di quasi il 13% rispetto al 2015, i canoni di locazione sono cresciuti dell’8,4%. Un forte squilibrio si riscontra anche in Germania, dove i prezzi di vendita sono aumentati di quasi il 47% e i canoni di locazione del 15,5%.
Analizzando le principali città europee, Amsterdam si conferma la più cara per gli appartamenti con un canone medio di 2.070 euro mensili, in calo dell’1,4% rispetto al 2023. Il costo di una stanza singola per studenti è invece aumentato del 5,6%, sfiorando i 1.000 euro (950 euro). Berlino, con un canone medio di 1.570 euro mensili, rimane la più conveniente tra le grandi capitali. Milano raggiunge un canone medio di 2.090 euro mensili, seguita da Parigi con 1.900 euro.
«In Europa» – commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – «circa tre cittadini su dieci optano per la locazione, scegliendo l’affitto rispetto all’acquisto. Analizzando il mercato locativo nel nostro Rapporto, abbiamo rilevato che nel 2024 il 69 per cento della popolazione europea possiede la casa in cui vive, in diminuzione dello 0,2 per cento rispetto al 2023 e del 2,3 per cento sul 2014. Al contempo, l’andamento degli ultimi dieci anni della quota della popolazione che ha scelto la locazione è in crescita del 5,6 per cento sul lungo periodo e dello 0,5 per cento negli scorsi dodici mesi. Se guardiamo all’utilizzo dei beni in locazione in Europa, troviamo la Germania in vetta alla classifica, con oltre il 52,7 per cento di famiglie in affitto, seguita da Austria e Danimarca, entrambe con valori superiori al 40 per cento. L’Italia si posiziona al di sotto della media europea, con un valore del 24,6 per cento. Nel confronto internazionale, il nostro Paese si conferma legato a un modello abitativo che preferisce la proprietà della casa, storicamente considerata un bene rifugio e una forma di stabilità economica e familiare».
«Il mercato delle case in affitto in Italia si conferma un settore in continua evoluzione. I grandi centri urbani analizzati si contraddistinguono per specifiche peculiarità che consentono loro di emergere rispetto alle altre realtà nazionali, nonostante alcune tematiche comuni quali la crescente richiesta di alloggi in affitto a medio e breve termine, la pressione della domanda da parte di studenti fuori sede, e la scarsità di proposta di locazione di qualità a canoni sostenibili» – ha dichiarato Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co. «A Milano, Il capoluogo lombardo, con circa 76 mila nuove unità residenziali locate nel 2024, si presenta più dinamico rispetto a molte altre realtà a livello nazionale, come dimostrano da un lato la crescita del numero di contratti stipulati nell’ultimo anno (+4 per cento) e dall’altro l’incremento del valore del canone medio, seppure variabile nelle diverse zone urbane. Il dato più evidente dell’importanza di questo mercato per la realtà meneghina è la variazione del numero di contratti nuovi stipulati nel 2024 rispetto al 2015. Non solo Milano vede un incremento del 19 per cento ma è anche l’unica, fra le cinque città analizzate, a esprimere una variazione positiva. Oggi oltre alla domanda tradizionale, che guarda al mercato dell’usato, c’è una domanda che punta ad un prodotto che si propone come un modello alternativo sia all’acquisto che alla locazione tradizionale, molto attento alla zona urbana in cui si inserisce. È una domanda composta da singoli e famiglie che hanno una disponibilità di spesa medio alta rispetto alla media dei canoni pagati dal mercato in generale».
Il mercato locativo in Italia
In Italia, quasi il 24% dello stock abitativo totale (circa il 21,5% considerando solo le locazioni tradizionali) è destinato all’affitto. A livello nazionale, le case in locazione hanno una dimensione media di poco inferiore agli 85 metri quadrati e un canone mensile di poco superiore ai 580 euro.
Nel corso del 2024, il mercato locativo residenziale ha continuato a registrare una crescita dei canoni medi, con dinamiche particolarmente accentuate nelle aree metropolitane e nei principali centri universitari. A livello nazionale, nel 2024, i canoni di affitto hanno registrato un incremento medio del 4,7% su base annua, con variazioni significativamente superiori in città come Milano e Roma, dove gli aumenti hanno superato il 5%. Le previsioni per l’anno in corso indicano un leggero incremento dei canoni di locazione che, a livello medio nazionale, comporterà un aumento di oltre il 4%, portando il valore medio di riferimento a superare gli 85 €/mq/anno.
Gli affitti nelle grandi città italiane
Anche quest’anno, il rapporto di Scenari Immobiliari e Abitare Co. ha analizzato il mercato della locazione residenziale in grandi centri urbani come Bologna, Genova, Milano, Napoli e Roma, dove persistono peculiarità che influenzano la creazione di una domanda esigente, l’attrazione di operatori specializzati e investitori, e la partecipazione degli attori locali. Dal 2015, il volume del comparto nelle città analizzate è cresciuto di poco più del 10%, mentre i canoni sono aumentati di oltre il 5%.
A Bologna, nel 2024, il volume dei nuovi contratti è sceso a circa 20 mila, con un decremento del 6,5% in dodici mesi. A Genova ha raggiunto oltre 17 mila nuovi contratti, con un incremento di quasi l’8%. Milano, con circa 76 mila nuovi contratti nel 2024, si dimostra più dinamica rispetto a molte altre realtà nazionali, con una crescita del 4% nel numero di contratti e un aumento del canone medio. Il mercato di Napoli ha registrato un incremento del 3%, con un volume di 19 mila nuovi contratti. Nella Capitale, nel 2024, il volume delle nuove stipule ha raggiunto poco meno di 80 mila, con un forte decremento rispetto al 2023 di circa l’8%. Il mercato dell’ultimo anno realizzato da Roma e Milano costituisce il 12% del totale nazionale, con un peso equivalente.
